物业保洁前期介入

（一）物业保洁前期介入的作用

无锡物业保洁若在前期介入工作中对保洁工作方面的要求关注较多，将会为今后的物业保洁养护、维修带来许多便利，主要体现在：

（1）方便物业保洁计划的制订。

（2）方便物业管理中的维修工作，特别是可以缩短保洁的时间。

（3）能够保证保洁的质量

（二）保洁前期介入的重点

对于保洁方面应关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；在电梯轿厢内进行吸尘工作、用电是否方便等。同时还应关注天台是否设置了照明及水龙头，是否方便进行清洁，以及关注物业是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。

物业保洁接管验收

（一）原有物业清洁的接管验收

1.原有物业清洁设施设备的特点

原有物业清洁设施设备一般已经定型，具有以下特点：

2.原有物业清洁的接管验收办法

原有物业清洁一般均已竣工交付使用。因此，接管验收一般与物业其他项目同时进行。验收时，应由委托方及物业公司的相关专业人员共同进行，验收步骤为：

（1）物业公司自检。在正式移交验收前，物业公司应组织清洁专业人员对移动的设备设施同时进行自检。重点检查原有物业清洁中已破坏或已损坏的情况；积水渗漏情况；小区道路、路灯情况；上下水管道系统情况；卫生间、厨房、阳台地面情况；门窗情况；墙面情况；清洁建筑安全情况及破损情况；清洁设施设备的运作情况及破损情况等。

对检查中发现的问题要分类记好，待正式接管验收时一并在“接管验收备忘录”中向委托方提出。

（2）清洁面积测量验收。由于原有物业清洁一般资料已不齐全或与现状不同。因此，应重新测量清洁的面积。

（3）清点设备。核对记录水表、电表读书，清点设备设施。

（4）绘制移交现状图。绘制移交的原有清洁现状图，尤其对已经被破坏的地方要在图上注明，并请移交单位审核签名后与其他移交资料一起存档。

（5）清点验收原有资料。这些资料包括产权资料、用地红线图、规划设计图、设施设备清单及运作情况记录、清洁改造记录及图纸、原来保养工作记录或设施设备运作维修保养记录；建筑物、道路、水池等工程维修保养记录；清洁用水用电管线分布图、排水管分布图、供水系统分布图、园林绿地内其他管线分布图等。

（6）协商存在问题的解决方法。对于委托方不打算解决的问题要记录在“接管验收备忘录”中，并有双方签字证明。

（7）原有的清洁评价及打分等级。在充分分析原有环境清洁卫生情况后，根据功能重要性及配套设施可将环境清洁卫生划分为1~4级，以方便日后管理。

（8）写备忘录。验收后要填写“接管验收备忘录”

（9）资料归档。将委托单位移交的有关资料及“接管接受备忘录”、接管验收现状图等分类归档，长期保存。

（二）新建物业保洁接管验收

1、物业公司自检

与其他工程验收一样，物业公司应在收到通知后的规定时间内制定好验收方案，组织保洁方面的专业人员提前对验收项目进行自检。自检时对在前期介入中发现的问题要重点检查。关于保洁方面的检查要着重注意一下内容。

表2-2 保洁方面自检内容

序号

检查项目

检查内容

1

清点公共设施

（1）清点各公共设施设备是否完好

（2）基础设施是否合格

（3）消火栓、消防管配套是否齐全、合格

（4）小区路灯是否合格

（5）垃圾池（箱）是否符合标准

（6）岗亭是否合格

（7）沙井、化粪池是否合理

（8）有无尚未完工的工程

（9）有无剩余的建筑材料

（10）房屋各配套设施地面、墙面是否合理

（11）楼梯扶手是否合理

2

小区道路

（1）道路分布的合理性

（2）道路的排水情况

（3）道路用材及砌制质量

（4）伸缩缝及铺装表面有无剥离

（5）拐弯半径是否合理

（6）路牙及路面有无剥离

（7）有无安全问题

3

管道及排水系统

（1）清洁机具房分布是否合理

（2）管道用电取电口分布是否合理；电压是否符合标准

（3）管道借口是否合理管道安装是否牢固合理；配件是否齐全；运作是否正常

4

街心花园及喷水池

（1）水池深度是否合理

（2）驳岸是否完好

（3）深水区有无防护设施

（4）喷水池各喷头运作是否正常

（5）喷水池水泵位置是否合理；运作是否正常

（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理

（7）水景植物使用是否合理

5

园林建筑及小品

（1）建筑及园林小品承受风、雨的能力如何

（2）园林凳、桌及其他园林建筑的安全情况，是否伤及人员、是否符合功能要求

（3）游戏及健身设备是否符合安全标准

（4）园林建筑油漆质量有无异常

（5）园林建筑有无崩缺及涂污

2、听取承建单位的介绍

在接管验收前，承建单位一般要向接管单位介绍工程情况，包括整个工程的整体规划及设计情况，如室外、室内工程，沙井和化粪池工程，明暗沟、排污管道工程，道路工程，给排水工程，电气设备工程等。在听取介绍的过程中，接管单位要及时提出有疑问的地方，让承接单位解释清楚。

3、验收步骤

验收的步骤同其他工程验收一样，在此不多提，具体可参考本章第二节的内容。

4、清洁验收标准

对于清洁验收的标准可参考《城市环境清洁工程施工及验收规范》以及物业性质、级别要求等具体情况进行验收，一下以表格的形式对此进行列举。

表2-3 公共设备验收标准

序号

项目

验收标准

1

天台

（1）屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝游膏紧贴

（2）隔热板、防水层表面无裂缝

（3）天沟、落水口通畅，管道完好

（4）天面扶栏无破损、变形；无明显锈迹

2

消防设施（消防栓、消防箱）

（1）消火栓油漆均匀，无少刷、漏刷现象

（2）闸门完好，无渗漏水

（3）消防箱、消防管、消防带等配套设施齐全

（4）箱门上标志清楚、箱门玻璃安装牢固

（5）门锁开启自如

（6）消防管无渗漏水，闸门完好

3

小区路灯

（1）小区路灯按设计要求安装

（2）灯具安装牢固、配件安全、灯罩无损伤；灯泡照明正常

（3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花

4

明暗沟、下水道

（1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整

（2）沟盖板安装平稳、牢固，排水通畅；下水道坡度应符合设计要求

（3）基层应填实，排水必须通畅

（4）窨井吊底应在15厘米以上，井盖平整、搁置稳妥、与路面齐平，不应有踢脚现象

5

小区道路

（1）小区道路平整牢固；路面无积水，无起砂、空鼓、损伤

（2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；块料面层拼砌整齐，平整稳固；块料面无裂纹、无缺棱掉角

（3）路面修补的接茬应严密顺直、高低平整、用料一致

6

垃圾池（箱）、冲洗水管

（1）垃圾池通水率100﹪；水管安装牢固，接口处密实、无漏水；水闸开关灵活、无漏水

（2）水闸箱装锁；箱面无锈迹；油漆面均匀；锁头开启灵活

（3）砌筑类：砌筑平直，底层无起砂、无裂纹、无空鼓；装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤、无缺棱掉角；投入口和清出的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固、开启自如

（4）铁箱类：油漆面层均匀，无损伤、锈迹；安放地面平稳

（5）塑料类：桶身完好无损；桶底无裂纹、不漏水；配有桶盖且完好无损

7

岗亭

（1）铝材和不锈钢类安装牢固；配件齐全；型材面无损伤；玻璃无污渍

（2）电动闸安装牢固；配件齐全；开启自如；道闸栏无损伤

8

车库

（1）露天停车场路面平整，无起砂、裂纹、空鼓

（2）地下停车场车道入口、出口标志清楚，油漆均匀

（3）单车架焊接牢固平直，油漆面均匀、无锈迹

（4）照明设备配套齐全，灯具完好无损、开关灵活、照明正常

（5）排水系统应设有专门的排水沟（参照明暗沟、下水道验收标准）

9

沙井、污雨水池和化粪池

（1）池内无垃圾杂物，进排水通畅；池面无裂痕

（2）污、雨水井和化粪池进出水口高差不小于5厘米；井盖搁置稳妥并设置井图

10

台阶

踏面、踢面无破损；阴阳角无缺口和断裂

11

景观、雕塑和多功能娱乐设施

按设计标准和要求验收

（2）房屋接管验收标准

序号

项目

验收标准

1

顶棚

抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷、脱皮、裂纹、霜点、渗水痕迹、污渍

2

墙面

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、面层脱落、明显裂痕、污渍块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺凌掉角

（2）面层无裂纹、损伤，色泽一致

（3）对缝砂浆饱满，线条顺直。外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象

3

地（楼）面

（1）毛地面平整、无裂纹

（2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角

（3）面层无裂纹、损伤，色泽一致

（4）对缝砂浆饱满，线条顺直

（5）水泥砂浆面层抹灰平整、压光均匀，无空鼓、裂纹、起泡等现象

4

卫生间、厨房和前后阳台地面

（1）卫生间上下水道无渗、漏、堵现象；上下水口内不会有较多的建筑垃圾等

（2）卫生间、厨房和前后阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏

（3）厨房瓷砖、马赛克无疏松、脱落及凹凸不平；墙面瓷砖砌筑合格；砖块必须砌实，不能有空鼓

（4）砖缝无渗水现象

（5）厨房瓷砖及下水管道有无黏水泥

5

门窗

（1）开启自如，门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全、位置准确、无翘曲变形

（2）门锁与门连接牢固、开启灵活

（3）木门油漆均匀；门缝线条均匀、不掉角、无变形

（4）玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实；玻璃面层无裂缝、无损伤、无刮花痕迹

（5）电子门开启灵活；通话器完好无损、通话清楚

（6）不锈钢门无锈迹、刮花痕迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷

（7）关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普通为多屋住宅区）自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入

（8）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期钱，先将所有窗门关紧；雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水

6

楼梯、扶手

（1）混凝土结构的楼梯无裂缝、面层无剥落、钢筋无外露

（2）钢木结构的楼梯用力轻摇无轻微晃动，安装牢固

（3）钢筋无锈蚀、无弯曲

（4）木扶手表面无龟裂；油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手

7

开关

安装牢固，目视盖板无损坏；开关灵活，开启接触效果良好

8

照明灯具、卫生器具

（1）用木片或硬竹片等轻碰灯具，看其有无轻微摇晃；灯具与楼面紧贴，零配件齐全；灯罩完好无损

（2）打开所有灯具，检查电源线是否正常，灯具发光正常，产品要合格，使用寿命达到要求；室内公共照明灯全部接通连续工作3天；统计有多少自然损坏的

（3）卫生器具质量良好、接水不得渗漏、安装应平整、牢固、部件齐全、自动灵活、面层无污渍和刮花痕迹；接水软管无锈迹

9

供水系统

（1）安装牢固无晃动

（2）打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），看管道是否完好无损、无渗漏、无锈迹

（3）管道借口无渗水

（4）水龙头和水阀流水通畅，接口无漏水

10

排污管（含塑料管）

（1）安装牢固、外观完好无损、配件齐全

（2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水

（3）楼上的排水通畅无堵塞

（4）铸铁管灌水后无渗漏水；表面无锈迹、裂纹；面层油漆均匀

11

地漏

地漏过滤铁箅安放稳固；管缝密实、无渗漏水、无堵塞、排水通畅

12

防盗网

安装牢固；焊接点密实；面漆均匀、无脱皮和漏刷现象、无明显痕迹

13

室内配电箱

（1）安装牢固、配件齐全；试操作一次空气开关等控制正常

（2）开关符合型号规定

（3）导线与设计相符，布线规范；目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活

14

喷浆

基层应处理干净，无污迹、油渍；基层裂缝和钉眼应填补平整，喷涂后无痕迹；浆液应搅拌均匀，色泽一致；喷涂应均匀，不得露地面、掉粉、起皮，应清晰洁净、线条平直；保持门窗灯具洁净

15

水磨石

表面必须平整、光滑；石粒应密实、显露均匀；分格清晰、不应有砂眼、磨纹

16

其他

挂物勾、晾衣架应牢固；烟道、通风道、垃圾道应畅通、无阻塞物